As dívidas trazem sérios problemas a todos. Para quem está endividado, independente de qual seja o motivo, há mais chances de surgirem outros problemas direta ou indiretamente ligados à situação financeira.
Desses muitos problemas, é comum haver venda de imóveis por contrato particular, ou de gaveta, em que são determinadas as cláusulas do negócio, condições e forma de pagamento à prazo, ficando a outorga da escritura autorizada assim que pagas todas as parcelas.
Ocorre que a escritura e registro, ou seja, a transferência da propriedade do imóvel, possui despesas consideráveis, custas de cartório de imóveis e ITBI - imposto sobre transmissão de bens imóveis.
Para que o imóvel seja transferido para o comprador novo proprietário, deve ser feita a escritura pública em cartório de registros públicos.
O contrato de compra e venda é apresentado ao cartório, que providenciará a escritura pública, que é o contrato de compra e venda feito por documento público.
A escritura pública tem um custo do cartório. Não há como se isentar do pagamento. Assinada a escritura, já se calcula o imposto (sobre o valor do imóvel) e se emite a guia para pagamento. Pago o imposto, leva-se a escritura à registro da aquisição na matrícula do imóvel.
Diante desses valores, muitas pessoas deixam de providenciar a escritura por questões financeiras, deixando pata fazê-lo em outro momento que tiver condições.
Acontece que o proprietário do imóvel é aquele cujo nome consta na matrícula. Enquanto não houver escritura e registro, no papel o vendedor continua o proprietário para todos os fins legais, inclusive pagar impostos (IPTU), outras despesas (água, energia elétrica), e o imóvel faz parte do patrimônio pessoal do vendedor.
É aí que mora o problema!
Mesmo após ter sido vendido, se o imóvel não for transferido ao comprador, diante da lei, continua patrimônio do vendedor, podendo responder por suas dívidas.
O patrimônio da pessoa responde pelas dívidas dela. Isto significa que os bens poderão ser penhorados para pagar dívidas pendentes. E, se não transferida a propriedade após venda, caso o vendedor fique devedor de dívidas, aquele imóvel poderá ser penhorado judicialmente.
Então o comprador que não transferir a propriedade do imóvel adquirido pode perdê-lo por dívida do vendedor, anterior proprietário? Sim.
A resposta é positivo, mas não tão simples, depende de muitos fatores e documentos. Cada caso deverá ser analisado com suas peculiaridades.
Falando de modo geral, para que corra menos risco possível, a escritura e registro devem ser feitas. Assim que a documentação for feita, mais segurança jurídica.
Se não foi possível fazer a transferência, havendo só o contrato particular, em caso de dívida do proprietário anterior, o novo proprietário pode resguardar seu direito sobre o imóvel, mas terá trabalho para isso.
Num primeiro momento, terá que entrar em processo judicial do qual não faz parte para defender sua propriedade.
Em juízo, provando que houve a compra regular efetiva, pagamento, está em posse do imóvel desde a aquisição, provavelmente manterá a propriedade.
Digo provavelmente porque não há como garantir ou generalizar. De modo geral, o negócio válido com o terceiro de boa-fé (terceiro em relação à dívida) deve ser conservado. O comprador não deve perder o imóvel por não ter passado a escritura.
Para tanto, deverá apresentar toda a documentação da compra, fazer a prova de que é o atual proprietário e o imóvel não pertence mais ao vendedor, não podendo responder pelas dívidas dele.
O STJ entende que o contrato de compra e venda de imóvel é válido para os fins legais, mesmo quando não houve escritura e registro (Súmula 84, STJ).
O entendimento faz com que a realidade prevaleça, mesmo que a documentação não diga o mesmo. Isto é, a propriedade é do dono que comprou, não mais do vendedor.
Isso implica que o imóvel responde pela dívida do seu dono. Se houver dívida do vendedor, o comprador não perde o imóvel. Por outro lado, se o comprador apresentar dívidas, o imóvel poderá ser penhorado para quitar o débito, mesmo não estando registrado ainda em seu nome.
Como se vê, não é simples. Não vou adentrar outras circuntâncias para não confundir o leigo que me lê agora, mas tenha em mente que em direito, justiça, jamais haverá uma fórmula. O que se busca é precaver os riscos e minimizá-los, dando a maior segurança jurídica possível.
Como o comprador pode resguardar o seu direito sobre o imóvel antes do integral pagamento, antes da escritura pública?
Mediante registro do contrato de compromisso de compra e venda junto à matrícula do imóvel. Esta é uma forma legal de garantir o direito real de aquisição do imóvel, de sua propriedade, quando o valor total for pago.
Entretanto, há alguns requisitos como não haver previsão contratual de direito de arrependimento, cláusula resolutiva (possibilidade de desfazer o negócio) etc.
O serviço de registro do contrato de compromisso de compra e venda tem custos, o que pode ser um impedimento para o comprador, dispor de valores, mas torna público a quem possa interessar que aquele imóvel não está livre no patrimônio do vendedor, não sendo objeto de penhora para quitar dívidas dele, por exemplo, como expliquei.
Outra maneira de as partes resguardarem seus direitos é determinar expressamente no contrato prazos. Prazo para pagamento, prazo para eventual direito de arrependimento, prazo para outorga da escritura após pagamento integral.
Os prazos estabelecidos são importantes para ambos comprador e devedor. Ao ficar explicitado quando deve ser feito cada ato, as partes saberão o que e em que data deverão cumprir suas obrigações. Assim, eventual culpa por inadimplemento contratual será daquele que deixou de cumprir a sua obrigação contratual.
Enquanto a propriedade não for transferida, há riscos para todos os envolvidos, seja para o comprador que ainda não tem a documentação do imóvel em seu nome, seja para o vendedor, que assumirá as dívidas do imóvel (impostos, despesas) enquanto estiver em seu nome, caso o comprador que está na posse e uso do imóvel não pagar.
Dúvidas, pergunte nos comentários!
