Como fazer um bom contrato de aluguel

Contratos de aluguel (ou locação) podem gerar muitos problemas. Dada essa realidade, quanto mais bem feito o contrato entre as partes, maiores dores-de-cabeça serão evitadas para todos, evitando-se recorrer ao Judiciário.

A advocacia preventiva tem essa finalidade: precaver, prevenir, evitar discussões, desentendimentos, gastos desnecessários, processo judicial etc. É a solução mais acertada, barata e eficiente que a parte deve ter.

Faço um adendo. Observo muitas brigas totalmente inúteis, muitas das vezes não resolvem o problema a contento das partes, caras financeiramente, e que poderiam ser evitadas de formas simples, mas se bem feitas. A advocacia preventiva deveria muito mais volumosa que a litigiosa (quando já há processo), o que não acontece infelizmente. Venho, através deste espaço, promover a prevenção!

Determinar todas as condições em que o imóvel será entregue ao inquilino (locatário). Geralmente, isso tudo deve constar no laudo de vistoria. Tudo deve ser escrito e, se possível, fotografado.

Laudo de vistoria. A vistoria é muito importante, porque, a partir dela, várias questões vão ser resolvidas. Quem paga o quê, em caso de manutenção antes da entrega das chaves, durante a vigência do contrato, e, ao final. As partes devem assinar o laudo, concordando com as especificações do imóvel.

Eventuais problemas encontrados na vistorias deverão ser solucionados antes da entrega das chaves pelo locador. Depois, custos correm por conta do locatário, por isso se certifique de que está de acordo com a vistoria.

Pode haver cláusula determinando a impugnação da vistoria em até 15 dias após a entrega das chaves. Atente-se sobre, devendo constar que apenas situação não verificada na vistori poderá ser contestada, se não não faz sentido ter vistoria e poder questionar tudo depois. Assim, teste tudo na vistoria, para eliminar, o máximo possível, de margem para questionamento. Contestação da vistoria deve ser por escrito. Incluir orçamento do serviço a ser feito é uma medida interessante.

Certifique-se de que todos os testes relativos ao bom funcionamento do imóvel foram feitos. Luz, água devem estar ligados para se testar tomadas, interruptores, fiações. Encanamentos, também, devem ser verificados acerca de eventuais vazamemtos. Ou aguardar todos os testes para concluir vistoria, excluindo-se responsabilidade do locador, ou, se feita a vistoria sem testes, caso apareçam problemas após a vistoria, serão de risco assumido pelo locatário.

Determinar quem paga as primeiras instalações para o mínimo funcionamento da obra.

Para um excelente contrato de locação, deixe contato nos comentários que conversaremos.

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Pode cobrar orçamento?

O orçamento feito pelo prestador de serviços não é proibido pela lei, logo, pode ser cobrado.

Li em um local que conserta impressoras: "Taxa de recusa de orçamento R$30,00". Era um valor de cobrança do orçamento, caso não fosse autorizado o serviço.

No caso, o valor somente seria cobrado se não contratado o serviço. Se contratado, não cobrado.

O prestador de serviço pode cobrar o orçamento, desde que devidamente informado ao consumidor, inclusive valores. Valores adicionais não previstos, como deslocamento, devem ser, também informados ao cliente e somente prosseguido o orçamento com a sutorização do cliente.

O orçamento tem validade de 10 dias após informado ao cliente.

Em se tratando de serviço a ser realizado dentro do prazo de garantia, o orçamento não deve ser cobrado.

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Meliuz é confiável?

Minha experiência com a Meliuz foi negativa.

Trata de um serviço de "cashback", ou seja, faz-se a compra de um terceiro e-commerce via link do Meliuz, o que garantia uma porcentagem do valor pago de volta.

A porcentagem depende de vários fatores, não são fixos e nem iguais em todos os parceiros. Precisa conferir antes.

Informam que devolução do valor é feita mediante depósito em conta.

Fiz o cadastro, que requer uma atenção por haver detalhes. A compra via Meliuz é mais trabalhosa do que uma qualquer direto.

Fiz umas 3 compras usando o sistema de "cashback" (dinheiro de volta) oferecido pelo site.

Na primeira, aparentemente, deu certo. Apareceu o crédito a ser devolvido.

Numa outra, não deu certo, apareceu uma mensagem que naquele dia não valia o serviço. Como iria saber?

Numa outra ainda, não entrou o crédito porque houve um erro do sistema e não tinha o que ser feito, quando contatei.

Por fim, o crédito da primeira conta (menos de 2 reais), foi cancelado por algum problema de não ter cumprido algo, não me recordo o que, mas era alguma coisa como somente alguns produtos da loja estariam com o serviço disponível.

Resumidamente, três compras e nenhum crédito, por motivos alheios à vontade do consumidor.

Além disso, o depósito em conta só seria feito ao atingir um valor mínimo. E, para quem não é consumidor frequente, demoraria tanto que o crédito expiraria. Desisti.

Meliuz é confiável? Talvez seja, mas eu não consegui receber nada por regras específicas que não são informadas, além de que inviáveis, como saber se naquele dia o serviço vai estar ativo, se o produto a comprar está incluído, se não vai haver erro de sistema, além de chegar ao valor mínimo para receber o crédito.

Não dá pra reclamar, porque as justificativas estariam no contrato e o consumidor não estaria resguardado pela lei, já que aceitou os termos contratuais ao aderir ao serviço (contrato de adesão).

Eventualmente, poderia haver discussão por algum problema de relação de consumo, porém considerando que os valores que, por exemplo eu, discutiria seria menos de R$10,00. 

Qualquer medida judicial se gasta mais disso, inclusive Juizado Especial Cível (Pequenas Causas), que, embora isento de custas, só as cópias de documentos e locomoção até o local, pelo menos 2 vezes, já ultrapassaria o valor discutido.

Cancelei o cadastro e não usei mais!

Atenção: este artigo se trata de um relato de experiência com determinado serviço em que são expostos apenas fatos, sem nenhum juízo de valor. Não há nenhuma atribuição de atuação negativa, prejudicial, danosa à empresa citada, nem intenção disso, tão-somente compartilhamento acerca de serviços online e de e-commerce.

#cdc, #consumo, #consumidor, #e-commerce, #casckback, #dinheirodevolta, #consumidor, #fornecedor, #relaçãodeconsumo, #direitodigital

Banco responde por erro de sistema?

Em caso de acontecer alguma falha ou erro de sistema virtual nos sites e aplicativos de instituições financeiras que gerem prejuízo ao cliente, o banco deve ressarci-lo e, eventualmente, indenizá-lo.

Trata-se da teoria do risco da atividade do fornecedor dos serviços bancários, em que, sempre que a empresa oferecer ou disponibilizae recursos que facilitem as atividades do cliente em relação ao serviço prestado, a pesso jurídica responderá pelos problemas daí decorrentes.

Há que se analisar se houve culpa concorrente do consumidor, algum ato que tenha contribuído para o problema, neste caso, o juiz analisará as peculiaridades da situação.

Culpa concorrente significa que algum ato do cliente faclicitou, contribuiu para a ocorrência do prejuízo, como fornecer senha ou informações a terceiros, acessar o site por atalhos ou outras vias não indicadas pelo banco.

Por isso, siga corretamente as instruções do banco, para se eximir de qualquer responsabilidade.

Apresento um exemplo em que, ao fazer pagamentos via site do banco, a informação de que a operação teria sido concluída não apareceu, mas sim mensagem de erro.

Se houve mensagem de erro e não emitido comprovante, tudo indica que a operação não foi feita. Entretanto, no caso, mesmo tenho havido erro ao final, o que induz o cliente a acreditar que não houve a operação, mas foi concluída.

No caso, o cliente checou o extrato antes de tentar de novo e verificou que a operação constava no extrato, ou seja, foi concluída com sucesso. Mas não é obrigação do cliente pesquisar  o que erro de sistema causou.

Então, na situação exposta, após a mensagem de erro, se o cliente fizer outra tentativa e as duas forem concluídas, o banco responde pelo prejuízo, inclusive podendo ser cobrado o dobro do valor debitado indevidamente por falha de sistema, nos termos do Código de Defeda do Consumidor.

Para uma maior segurança, cheque todas as informações possíveis antes de cada etapa de operação via Internet. Dessa forma, acaso houver falha de sistema, o cliente se isentará de responsabilidade e deverá ser indenizado pelo prejuízo gerado.

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Comprovante de endereço de pessoa jurídica

O comprovante endereço de pessoa jurídica pode ser o cartão de CNPJ emitido pela Receita Federal.

Como providenciar?

Entre no site da Receita Federal, insira os dados e solicite o cartão.

A folha do cartão de CNPJ é emitida na hora, sem custos e pode ser impressa para oa devidos fins.

A propósito, o cartão pode comprovar se a empresa está ativa, regular, domicílio fiscal (endereço) e outras informações básicas.

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Contratos bancários: leasing (arrendamento mercantil), alienação fiduciária e crédito direto ao consumidor (CDC)

As espécies de contrato bancário "leasing" ou arrendamento mercantil, alienação fiduciária e crédito direto ao consumidor (CDC) são parecidas, mas há diferenças importantes que as distinguem entre si.

O contrato de "leasing" ou arrendamento mercantil é 

O contrato de alienação fiduciária em garantia é

O contrato de financiamento ou crédito direto ao consumidor (CDC)

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Penhora de imóvel vendido: manual da compra e venda de imóvel

As dívidas trazem sérios problemas a todos. Para quem está endividado, independente de qual seja o motivo, há mais chances de surgirem outros problemas direta ou indiretamente ligados à situação financeira.

Desses muitos problemas, é comum haver venda de imóveis por contrato particular, ou de gaveta, em que são determinadas as cláusulas do negócio, condições e forma de pagamento à prazo, ficando a outorga da escritura autorizada assim que pagas todas as parcelas.

Ocorre que a escritura e registro, ou seja, a transferência da propriedade do imóvel, possui despesas consideráveis, custas de cartório de imóveis e ITBI - imposto sobre transmissão de bens imóveis.

Para que o imóvel seja transferido para o comprador novo proprietário, deve ser feita a escritura pública em cartório de registros públicos.

O contrato de compra e venda é apresentado ao cartório, que providenciará a escritura pública, que é o contrato de compra e venda feito por documento público.

A escritura pública tem um custo do cartório. Não há como se isentar do pagamento. Assinada a escritura, já se calcula o imposto (sobre o valor do imóvel) e se emite a guia para pagamento. Pago o imposto, leva-se a escritura à registro da aquisição na matrícula do imóvel.

Diante desses valores, muitas pessoas deixam de providenciar a escritura por questões financeiras, deixando pata fazê-lo em outro momento que tiver condições.

Acontece que o proprietário do imóvel é aquele cujo nome consta na matrícula. Enquanto não houver escritura e registro, no papel o vendedor continua o proprietário para todos os fins legais, inclusive pagar impostos (IPTU), outras despesas (água, energia elétrica), e o imóvel faz parte do patrimônio pessoal do vendedor.

É aí que mora o problema!

Mesmo após ter sido vendido, se o imóvel não for transferido ao comprador, diante da lei, continua patrimônio do vendedor, podendo responder por suas dívidas.

O patrimônio da pessoa responde pelas dívidas dela. Isto significa que os bens poderão ser penhorados para pagar dívidas pendentes. E, se não transferida a propriedade após venda, caso o vendedor fique devedor de dívidas, aquele imóvel poderá ser penhorado judicialmente.

Então o comprador que não transferir a propriedade do imóvel adquirido pode perdê-lo por dívida do vendedor, anterior proprietário? Sim.

A resposta é positivo, mas não tão simples, depende de muitos fatores e documentos. Cada caso deverá ser analisado com suas peculiaridades.

Falando de modo geral, para que corra menos risco possível, a escritura e registro devem ser feitas. Assim que a documentação for feita, mais segurança jurídica.

Se não foi possível fazer a transferência, havendo só o contrato particular, em caso de dívida do proprietário anterior, o novo proprietário pode resguardar seu direito sobre o imóvel, mas terá trabalho para isso. 

Num primeiro momento, terá que entrar em processo judicial do qual não faz parte para defender sua propriedade.

Em juízo, provando que houve a compra regular efetiva, pagamento, está em posse do imóvel desde a aquisição, provavelmente manterá a propriedade.

Digo provavelmente porque não há como garantir ou generalizar. De modo geral, o negócio válido com o terceiro de boa-fé (terceiro em relação à dívida) deve ser conservado. O comprador não deve perder o imóvel por não ter passado a escritura.

Para tanto, deverá apresentar toda a documentação da compra, fazer a prova de que é o atual proprietário e o imóvel não pertence mais ao vendedor, não podendo responder pelas dívidas dele.

O STJ entende que o contrato de compra e venda de imóvel é válido para os fins legais, mesmo quando não houve escritura e registro (Súmula 84, STJ).

O entendimento faz com que a realidade prevaleça, mesmo que a documentação não diga o mesmo. Isto é, a propriedade é do dono que comprou, não mais do vendedor.

Isso implica que o imóvel responde pela dívida do seu dono. Se houver dívida do vendedor, o comprador não perde o imóvel. Por outro lado, se o comprador apresentar dívidas, o imóvel poderá ser penhorado para quitar o débito, mesmo não estando registrado ainda em seu nome.

Como se vê, não é simples. Não vou adentrar outras circuntâncias para não confundir o leigo que me lê agora, mas tenha em mente que em direito, justiça, jamais haverá uma fórmula. O que se busca é precaver os riscos e minimizá-los, dando a maior segurança jurídica possível.

Como o comprador pode resguardar o seu direito sobre o imóvel antes do integral pagamento, antes da escritura pública?

Mediante registro do contrato de compromisso de compra e venda junto à matrícula do imóvel. Esta é uma forma legal de garantir o direito real de aquisição do imóvel, de sua propriedade, quando o valor total for pago.

Entretanto, há alguns requisitos como não haver previsão contratual de direito de arrependimento, cláusula resolutiva (possibilidade de desfazer o negócio) etc.

O serviço de registro do contrato de compromisso de compra e venda tem custos, o que pode ser um impedimento para o comprador, dispor de valores, mas torna público a quem possa interessar que aquele imóvel não está livre no patrimônio do vendedor, não sendo objeto de penhora para quitar dívidas dele, por exemplo, como expliquei.

Outra maneira de as partes resguardarem seus direitos é determinar expressamente no contrato prazos. Prazo para pagamento, prazo para eventual direito de arrependimento, prazo para outorga da escritura após pagamento integral.

Os prazos estabelecidos são importantes para ambos comprador e devedor. Ao ficar explicitado quando deve ser feito cada ato, as partes saberão o que e em que data deverão cumprir suas obrigações. Assim, eventual culpa por inadimplemento contratual será daquele que deixou de cumprir a sua obrigação contratual.

Enquanto a propriedade não for transferida, há riscos para todos os envolvidos, seja para o comprador que ainda não tem a documentação do imóvel em seu nome, seja para o vendedor, que assumirá as dívidas do imóvel (impostos, despesas) enquanto estiver em seu nome, caso o comprador que está na posse e uso do imóvel não pagar.

Dúvidas, pergunte nos comentários!

Como chegar a determinado lugar

O aplicativo Moovit traça a rota para lugares que forem solicitados, dando opções de meios de condução.

Parece com o funcionamento de um GPS, o sistema é o mesmo, porém fornece cada passo para que se chegue ao local buscado.

O GPS é indicado para quem transita de carro particular. O Moovit passa as coordenadas de transporte público, em tempo real.

É possível solicitar a rota para o lugar indicado, as opções são disponibilizadas. Assim que se escolhe qual caminho fazer, o aplicativo irá notificar cada passo. Irá mostrar onde você está e para onde deve ir.

A cada passo cumprido, o aplicativo atualiza a rota dali por diante. Informa qual a próxima condução, horário, local, em quanto tempo estará disponível, quanto tempo durará a locomoção.

Utilizei o aplicativo na cidade de São Paulo-Capital e deu muito certo!

O aplicativo é gratuito nas lojas de apps.

Sociedade Eirelli

A forma de sociedade eirelli designa a pessoa jurídica composta por sócio único, cujo patrimônio pessoal não se confunde com o da empresa, como é o caso de empresário individual.

Trata-se de uma espécie de sociedade unipessoal, cuja responsabilidade do sócio se assemelha à da sociedade limitada.

Isto quer dizer que, em caso de inadimplência, o credor deve, primeiro, esgotar os bens da pessoa jurídica, anteriormente à eventual desconsideração da personalidade jurídica da sociedade, para atingimento de bens particulares do sócio, situação que exige, aliás, verificação de fraude ou abuso de poder por meio da sociedade.

#sociedade; #pessoajurídica; #empresário; #eirelli; #ltda; #responsabilidade

Refinanciamento de veículo: tudo o que precisa saber

Refinanciamento de veículo é uma forma lícita de levantar um valor.

O veículo em financiamento sofre um novo financiamento, conforme as condições de cada banco, como valor disponibilizado, parcelas, juros etc.

Hoje em dia, todas as comunicações são rapidamente registradas online. Assim, feito o refinanciamento, o proprietário deve transferir o documento do automóvel à financiadora, sob pena de negativação do seu nome.

O DETRAN determina que, em até 30 dias da assinatura do contrato de refinanciamento, o DUT deve ser preenchido em nome da financiadora, com firma reconhecida, aguardando-se a emissão de novo documento.

O contrato celebrado entre as partes é a alienação fiduciária em garantia de veículo. Isto significa que o proprietário transfere o veículo à financiadora (banco), que mantém a propriedade e posse indireta do bem, mediante a concessão de crédito integral estabelecido, a ser pago parceladamente.

O devedor mantém a posse direta da bem, isto é, continua usando.

Em caso de inadimplemento, a financiadora pode pedir busca e apreensão judicial do veículo.

As parcelas vincendas podem ser amortizadas conforme possível, iniciando-pelo última, descontados os juros embutidos. Além disso, pode haver quitação do contrato, se o devedor dispuser da quantia devida, também descontados os juros do pagamento integral antecipado.

A transferência do documento do veículo deve ser feita, como dito, junto ao DETRAN. O devedor deve apresentar o documento e o contrato de refinanciamento, para a transferência devida. Ao final, cumprido o contrato, o veículo volta ao credor (propriedade resolúvel nas mãos da financiadora).

Dúvidas? Pergunte abaixo!

#veículo, #financiamento, #refinanciamento, #concessãodecrédito, #alienaçãofiduciária, #buscaeapreensãodeveículo, #propriedaderesolúvel, #parcelamento, #crédito, #débito, #linhadecrédito, #banco

Não consigo responder comentários do meu blog

Tive dificuldades em responder os comentários do blog Blogger.

Clicava em responder, escrevia, enviava e a resposta não aparecia.

O problema era mais simples do que imaginava: cache.

O cache estava cheio e causando essa pane.

Limpei o cache, tudo voltou ao normal!

Procuração pública para representante de empresa

Quem tem empresa pode conferir poderes a uma pessoa, que não seja o sócio, fazer coisas por ela, como assinar documentos, solicitar serviços, fazer cobranças e pagamentos e tudo o que for necessário para o bom funcionamento das atividades.

Em geral, funcionários que administram as atividades da empresa têm procuração para exercerem suas funções conforme necessário.

A procuração é um contrato. Contrato de mandato, em que a sociedade, por meio de seu sócio, outorga, confere, poderes a um terceiro para representar a pessoa jurídica e poder agir em nome dela, para cumprir os objetivos da empresa.

Como todo contrato, a procuração exige que ambas as partes (sócio e representante) estejam aptas a celebrar um contrato jurídico qualquer.

Procuração pública é mais segura juridicamente para atuar em nome da empresa, pois possui fé pública, uma vez que é feita em cartório e pode ser consultada por eventuais interessados.

Como um negócio jurídico, importante que se tenha alguns cuidados, para que se evite problemas o máximo possível. Afinal, esse representante legal pode agir em nome da empresa e abusar desses poderes indevidamente, o que causrá um grande prejuízo aos envolvidos.

Para segurança, procuração de pessoa jurídica (empresa), em caso de representante legal, deve ser feita em cartório, como já mencionado.

O contrato social da empresa deve prever se é possível outorgar poderes dos sócios para terceiros (os sócios podem determinar que não é possível outorga de poderes). Aliás, o contrato social da pessoa jurídica deve prever todas as condições que julgar necessárias para o melhor exercício da atividade.

Havendo a previsão de procuração, verifique se o contrato social estabelece prazo de vigência do mandato (procuração). Nada constanto, presume-se a possibilidade de procuração sem prazo de validade.

Não se recomenda fazer procuração com prazo de validade indeterminado. Estipule um prazo sempre. Pode acontecer de haver procuração para certo funcionário que se desliga da empresa, se a procuração está vigente, o ex-funcionário mantém os poderes conferidos, o que pode acarretar problemas. Neste caso, devem ser revogados os poderes conferidos a ex-funcionário. É uma preocupação a mais. Havendo prazo, as procurações perdem a validade automaticamente e devem ser feitas outras conforme a necessidade da empresa.

Procurações com prazo determinado evitam as revogações. E cada procedimento (nova procuração ou revogação) feito em cartório tem um custo e não é insignificante. Hoje, cerca de R$230,00. Dispensando-se revogações, os valores respectivos são poupados.

Havendo revogação, o sócio tem o dever legal de informar, notificar o procurador sobre. Preferencialmente, por escrito, para que fique registrado. Atualmente, pode ser via eletrônica, como e-mail, pedindo confirmação para que se possa provar que a pessoa recebeu.

A notificação de revogação de poderes ao procurador/representante é fundamental para determinar as responsabilidades das partes. Se houver abuso de poderes pelo procurador, tendo sido devidamente comunicado, a responsabilidade recai somente sobre ele. Já se não houver comunicação ao procurador, a responsabilidade das partes diante de terceiro de boa-fé prejudicado pode ser ampliada para o sócio e o representando, dependendo de como foi registrado.

Como se vê, a procuração é um contrato de grande relevância nos negócios e no mundo empresarial. Por isso, certifique-se de todas as cautelas jurídicas foram tomadas, para evitar dor de cabeça futura.

Dúvidas? Deixe nos comentários que responderemos!